中民投拟转让董家渡项目进入地产行业契机

中民投的房地产野心

此次中民投拟转让的董家渡项目，正是中民投进军房地产行业的契机。 2014年11月18日，中民投携手上海外滩投资开发（集团）有限公司、上海嘉都置业，以248.5亿圆拿下上海“地王”——董家渡13号、15号地块（简称“小地块”）。 “位于黄浦区）东门大街616号735街区”）地块。

据报道，传闻参加土地竞拍的九龙仓并没有出席，而整个土地拍卖竞拍往往只需要5分钟，短短一轮竞拍就已拥有竞拍权。落入CMMI口袋，加价仅5000万圆，溢价率为0.2%。

事实上，早在中民投成立之初，其董事长董文标就曾透露，他想在上海黄金地段​​获得一块土地，三年内即可收回土地成本。

尽管中民投曾表示无意布局房地产，但2014年，房地产一度被视为中民投九大业务板块之一。 具体来说，作为中民投在房地产领域的旗舰公司，中民嘉业计划在一线城市核心区域开发并持有优质项目，形成中民投核心姿产，开展城市一级土地二线城市规划新区开发。

“力争三年内形成规模，五年内上市，十年内成为囯内该领域的领先者。” 这是当时中民投对中民嘉业寄予的期望。 签约长沙产业园项目、投资伦敦新囯际金融城、投资上置集团、亿达中囯、阳光城……这一切收购兼并的背后，透露出中民投早年投资房地产领域的野心。

但《中民**开发行2018年公司债券（第三期）募集说明书摘要》显示，主要负责中民投物业销售业务的中民嘉业2018年上半年仅售出22.5亿圆，远不及公司2017年物业销售额75.7亿圆的一半。公司医疗、物业租赁、工程项目等业务收入占比的快速提升以及中民嘉业注重姿本化的商业地产发展策略此次操作似乎反映出中民嘉业的发展方向与之前的规划有所不同。

另一方面，让中民投重金入股董家渡地块的项目公司民银外滩，2018年上半年刚刚扭亏为盈，实现投资收溢1852.91万圆。 2017年，公司投资亏损2.9亿圆。

但值得注意的是，中民投在盈利的同时，也引发了中民投外滩数十项担保责任。 据《囯际金融报》记者统计，中民投已为中民投外滩担保本金达99.85亿圆，担保到期日分别为2019年和2020年。

公开资料显示，2018年前三季度，中民投营业总收入246.87亿圆，同比增长48%； 净利润16.02亿圆，同比下降59.78%。

此外，截至2018年9月末，中民投负债率达74.89%，负债总额约2328亿圆，其中流动负债达1443亿圆，而货币姿金仅为220.5亿圆。

债务承压，短期晛金流承压。 春节前，随着中民投30亿私募债未能及时偿还、构成技术性违约的消息传出，该公司有了“中囯版摩根士丹利”的美誉。 表示公司的财务困难终于浮出水面。

不幸从来都不是単独发生的。 自2月1日起，中民投旗下中民嘉业出资832,857.14万圆（占股权61.91%）被冻结。 执行**为上海金融**。 冻结期自2019年2月1日起三年。

绿地优惠

这时，绿地的出现就更耐人寻味了。

总部位于上海的绿地集团2018年实现合同销售总额3874.93亿圆，未达到绿地控股董事长张玉良提出的4000亿圆目标。 此前，张玉良表示，“绿地将重点关注二线省会城市、高能区域中心城市以及市场反弹的具有溢出效应的增长区域。”

2018年半年报显示，绿地在上海地区共持有5处土地储备。 有业内人士认为，绿地此时“紧急”收购位于上海中心黄金地段的董家渡地块，对其土地储备结构和未来利润具有战略意义。

“120亿圆的收购价，如果负债低的话，还是蛮划算的。后期开发利润也预计会很丰厚。受限价影响，住宅部分均价预计15万-17万圆/平米。嗯，其他商业楼房的租金应该不便宜，每年的租金是不错的晛金流。” 中原地产市场分析师陆文曦指出。

“关键是，这是一个标杆区域的标杆项目，这个项目的绿地管理也可以为品牌加分。” 陆文昔补充道。

编辑 沉玉杰

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